Los 10 Consejos antes de comprar tu primera propiedad en Panamá

1. Comienza a ahorrar para el abono inicial lo antes posible.

Compradores primerizos usualmente se preguntan, desde cuando debo empezar a ahorrar para el abono inicial y mi respuesta es desde ya. Debes empezar a ahorrar desde el primer instante que te viene a la mente el interés y deseo de comprar una propiedad.

Típicamente los bancos en Panamá financian entre un 70% a un 98% del precio de venta de la propiedades. Esto varia por múltiples factores, tales como: el perfil del comprador, las deudas activas, el nivel de endeudamiento, la capacidad de pago, el tipo de vivienda (nueva o de segunda), entre otros.

Hay calculadoras de hipotecas en línea que te pueden ayudar a estimar el abono inicial requerido, interés, abono a capital y la letra mensual de tu préstamo.

Ahora bien, dependiendo si estás en busca de una propiedad nueva donde te pueden financiar hasta un 98% o una propiedad de segunda donde el financiamiento en promedio es del 90%, esto es de mucha relevancia para comenzar de inmediato a ahorra ese primer abono inicial.

Yo siempre recomiendo tener mínimo un 10% de abono inicial, antes de comprar una propiedad. Esto te colocará en una mejor posición para poder negociar mejores precios tanto con el desarrollador o el vendedor de la propiedad.

2. Verifica tu historial crediticio (APC).

Las entidades hipotecarias se basarán en tu historial crediticio para determinar cuánto será el porcentaje de financiamiento, por cuanto tiempo te aprobarán el crédito e incluso que interés cobrar.

Procura tener un historial sano, esto significa pagar al día las cuentas de tarjetas de crédito, tv por cable, internet, préstamos personales, préstamos de autos y otros. El tener un mal historial crediticio puede resultar en una tasa de interés mucho más alta o un  menor financiamiento por parte del banco, que el que obtendrías con un historial en orden.

Es este punto es importante visitar la APC (Asociación Panameña de Crédito) para nacionales; si eres extranjero, el banco exigirá un reporte de crédito de tu país de origen (Equifax), con el fin de corroborar que eres una persona fiable para otorgar un crédito hipotecario.

Una vez verifiques donde te encuentras en términos de crédito, podrás comenzar a tomar medidas y realizar los ajustes necesarios para tener el mejor historial posible. Incluso enfocarte en liquidar la mayor cantidad de deudas.

APC: https://www.intelidat.com/

3. Gastos de Cierre en Notaria y Registro Público.

Son gastos que usualmente no le prestamos atención hasta el día de la inscripción de la propiedad a tu nombre.

Si estas comprando una propiedad nueva, procura preguntar a tu banco el costo de los gastos de cierre, ya que la entidad financiera es la que se encargará de hacer todos los trámites de la inscripción.

Por otro lado, si estas adquiriendo una propiedad de segundo mercado, entonces estos gastos pueden ser proporcionados por el abogado/tramitador que asignes en tu representación o puedes verificarlos en la notaria más cercana.

La costumbre de plaza es que el COMPRADOR cubra los gastos de cierre y el VENDEDOR cubra los impuestos de traspaso (2% y 3%).

Te recomiendo no gastarte todo el dinero en el abono inicial y tener un respaldo que te permita cubrir este gastos de cierre y otros como mudanza y reparaciones en el caso de propiedades de segunda.

4. Calcula el monto de letra mensual que puedes pagar.

Este punto es importante que lo consideres, para que tu situación financiera no se vea afectada a gran escala, al momento de comprar tu primera propiedad. Debes contemplar que tendrás un gasto mensual fijo adicional al tus compromisos financieros acostumbrados. En el caso de las personas que rentan, debes considerar el tener una letra mensual igual o menor al canon de renta que estás pagando, hará que el cambio sea casi imperceptible.

NO cometas el grave error de tomar una hipoteca muy alta. Recuerda que estos son compromisos que adquieres con plazos que van entre los 20 a 30 años y debemos  tomar decisiones informadas.

Es diferente si estás pensando en comprar una propiedad para inversión, donde tendrás que calcular el ingreso por renta que puedas percibir, menos los gastos de mantenimiento e hipoteca. Este es un buen tema para otro blog, que tocaremos en otra ocasión.

5. Cotiza con diferentes Bancos.

Te recomiendo cotizar mínimo con 3 entidades bancaria públicas y privadas. Esta comparación puede ahorrarte una buena cantidad de dinero.

Estadísticas han descubierto que obtener diferentes cotizaciones puede ahorrarle más de $3,500 dólares durante los primeros cinco años de vida de su hipoteca. Esto significa que definitivamente le conviene comparar precios.

Adicionalmente puedes encontrar mejores tazas de interés y mayor cobertura de financiamiento, lo cual te beneficiará con un menor abono inicial. 

Otro punto a considerar, es preguntar el tipo de interés fijo o variable a través del tiempo, así como también, endosar el seguro de vida e incendio por tu propia parte; lo cúal representa mejores beneficios de cobertura para ti y familia.

6. Obtenga una pre aprobación Bancaria.

Una pre aprobación bancaria te ayudará a estar, un paso más cerca a la hora de que encuentres el hogar de tus sueños. Ya que te dará el monto máximo que el banco te puede prestar, de acuerdo  a tus ingresos y compromisos financieros, por lo que sabrás el monto de la de la vivienda a la que puedes aspirar. Muchos compradores primerizos tienden a buscar propiedades, sin haber tenido antes una pre aprobación bancaria, situación que termina en desilusión y pérdida de tiempo en la mayoría de las veces.

Imagínate que encontraste la casa de tus sueños, ya tienes el abono inicial para  luego  aplicar al préstamo.  Y que el oficial de crédito te diga: “Lo siento pero no te podemos prestar”… te hace falta algún documento, más tiempo laboral en tu empresa, tienes alguna deuda que sanear o ajustes que hacer en tu historial crediticio.

Para evitar este efecto Alka Seltzer debemos hacer nuestra labor de cotizar varios bancos y una vez, encontrado el banco ideal, entonces solicitar una pre aprobación bancaria. Que no es más que cumplir con todos los documentos y requisitos que el banco solicita para aprobarte el crédito.

Esta pre aprobación será de GRAN VALOR a la hora de realizar la oferta de compra, pues el vendedor podrá ver que la intensión de compra es seria. Es una posición muy ventajosa, sobre otras personas interesadas en la misma vivienda, ya que el vendedor le dará prioridad a tu oferta, por ser la más segura en cuánto a financiamiento y de menor tiempo en aprobación.

7. Negocia antes de comprar tu primera vivienda.

Siempre intenta negociar el precio de venta de la propiedad que deseas comprar. La mayoría de las persona no se sienten cómodas solicitando una rebaja o un descuento, sin embargo, esto es clave para lograr obtener el mejor precio del mercado y ahorrarte algunos miles de dólares.

Recuerda que negociar es parte del juego y que el precio ideal de MERCADO, no es más que, lo que un COMPRADOR está dispuesto a PAGAR y un VENDEDOR esté dispuesto a ACEPTAR.

Además del precio de venta, también se puede negociar el dividir el abono inicial, algunas reparaciones por realizar, gastos de cierre, términos y condiciones del contrato de compraventa.

Un Corredor Inmobiliario con licencia, te puede ayudar en este proceso y lograr conseguir un acuerdo justo para ambas partes.

8. Realiza una inspección profesional.

En este punto ya has elegido la propiedad que vas a comprar y es hora de hacer una lista de los detalles que consideras que se debe reparar. Si es una propiedad nueva puedes hacer una lista de los defectos que veas: grietas, manchas, objetos quebrados, acabados mal instalados, todo lo que veas que se deba reparar. Esta lista se la debes de entregar al desarrollador quien deberá solventarla al 100% antes de la entrega.

En el caso de las propiedad de segunda, dependiendo de la edad del inmueble se recomienda hacer una inspección profesional con un ingeniero idóneo. No queremos tener dolores de cabeza más adelante, es por ello que esta inspección es muy importante.

Una inspección profesional te ayudará a tener una herramienta de negociación con la que podrás bajar el precio de venta, dependiendo del nivel de inversión que debas incurrir como resultado de la misma.

9. Busca opciones de alto crecimiento y desarrollo.

A la hora de invertir en esa propiedad que deseas, considera como primer punto la localización. Invierte en un lugar céntrico, rodeado de facilidades: paradas de buses, metro, supermercados, farmacias, hospitales, universidades, centros de recreación, comercios, accesos, entre otros.

También debes evaluar y tomar decisiones con luces largas. Investiga los proyectos futuros que se estén realizando en el área de interés, ya sea de inversión privada o pública. Por ejemplo: comprar cerca de la línea del metro, traerá gran plusvalía una vez, esta infraestructura este terminada.

10. Utiliza los servicios de un Corredor Inmobiliario.

¿Sabías que un Corredor te puede ayudar a encontrar el hogar de tus sueños y el servicio que este brinda es totalmente GRATIS? Ya que los honorarios de un corredor inmobiliario corren por parte del vendedor de la propiedad.

Este profesional te ayudará a  encontrar tu futura vivienda; realizando las debidas diligencias de las propiedades que te interesan, además coordina las citas con los propietarios, hará la investigación legal para evitar fraudes, te ayudará a negociar, te asesorará en todo el proceso de compraventa y  velará siempre por tus intereses.

Los Corredores inmobiliarios tienen acceso a información de propiedades con precios GANGAS, apartamentos o casas que aún no han salido al mercado y esta información es oro para lograr conseguir las mejores opciones disponibles.

Por último cuentan con aliados estratégicos  que forman parte del ciclo de compraventa de una propiedad en Panamá ; tales cómo: banqueros, abogados, contables, inspectores y valuadores.